איסוף הצעות מיזמים – מיקוד הוא המפתח
על מנת להניע תהליך לביצוע פרויקט תמ"א 38 בבניין שלכם, עליכם קודם כל לבדוק האם רוב הדיירים בבניין מעוניין בכך. בפרויקט הריסה ובניה דרושים 80% מבעלי הדירות. איך בודקים אם רוב הדיירים מעוניין בפרויקט? דרך טובה לכך היא כינוס אסיפת דיירים, באותו מעמד מומלץ לנצל את ההזדמנות ולמנות גם "נציגות" לדיירים אשר תוביל את הפרויקט מצדכם ותשמור על האינטרסים שלכם לאורך הדרך מול הגורמים השונים. במידה והצלחתם ליצור התלהבות ורצון למימוש הפרויקט בקרב רוב הדיירים, עשיתם צעד ראשון משמעותי מאוד בדרך להתחדשות הבניין שלכם.
ידע זה כוח
לפני שאתם נכנסים אל תוך זירת ההתחדשות העירונית ומוצפים בפניות והצעות מיזמים שונים לביצוע פרויקט בבניין שלכם, כדאי מאוד שתכירו בעצמכם מה הן התמורות המגיעות לכם במסגרת הפרויקט שלכם. ישנם המון חומרים באתרים השונים ומדריכים איכותיים בהם תוכלו "לבחון" את הפרויקט שלכם ולקבל מידע שיעזור לכם בבחינת ההצעות שעתידות לבוא. כמו כן, ניתן לקבל מידע רב דרך אתרי הרשויות השונות ולהבין מהי עמדת העירייה לפרויקטים באזור המגורים שלכם. חשוב להבין את המונחים השונים ולקבל תמונה כללית שתחסוך לכם זמן יקר בשלב הבא בסינון וניפוי הצעות לא רלוונטיות שלא עומדות בקנה אחד עם המציאות התכנונית של הבניין שלכם. ככל שתגיעו מוכנים ומבינים יותר לתהליך, כך תוכלו לדעת האם ההצעה שקיבלתם טובה מספיק או "טובה מדי".
צעדים ראשונים – כלים לבחינת יזם
תהליך איסוף הצעות מיזמים עלול להיות מאוד מבלבל ולעיתים גם ארוך, הרבה מיעילות התהליך תלויה באיכות הלמידה המקדימה והחומרים שאספתם טרם.ישנם שלושה פרמטרים חשובים מאוד לבחירת יזם:
- ניסיון – עליכם לבדוק כי היזם איתו אתם מתקשרים בעסקה הינו בעל ניסיון בתחום ההתחדשות העירונית ובפרויקטים דומים לשלכם. כמו שלא הייתם מתייעצים עם רופא עיניים על בעיות בשמיעה.
- איתנות פיננסית – פרויקט התחדשות עירונית הוא פרויקט עתיר הון, לא רק שעל היזם למממן את עלויות הביצוע של הפרויקט ואת עלויות הייזום המקדימות לכך, עליו להעמיד "סל" של ערבויות לבעלי הדירות בשווי הדירות החדשות אותן הדיירים עתידים לקבל בסוף הפרויקט. בקשו מהיזם דו"ח פיננסי המעיד על איתנותו, כמו כן במידה והיזם איתו בחרתם להתקשר הוא חברה הנסחרת בבורסה, כל הדוחות הפיננסים שלו שקופים לעיונכם בכל רגע נתון.
- יכולת ביצוע - הקבלן המבצע הינו גורם משמעותי ביותר בתהליך הפרויקט שלכם, סטנדרט הביצוע בסופו של דבר ייקבע את איכות המוצר שאתם עתידים לקבל- הדירה החדשה שלכם ואת טיב השירות שתקבלו לאחר מסירת הדירה. לכן, קיים יתרון גדול להתקשר עם חברה יזמית שהיא גם חברה מבצעת ובכך להקטין את החשיפה העתידית שלכם בתהליך. שימו לב לניסיון הקבלן המבצע, פרויקטים שביצע עד כה, ניסיון בבנייה במי תהום (במידה ורלוונטי לאזור מגוריכם), סיווג הקבלן (ג'1 הנמוך ביותר ועד ג'5 הגבוה ביותר בישראל – ללא הגבלת היקפים) ואל תוותרו על סיור בפרויקטים שביצע.
בנוסף לבחירת היזם, עליכם למנות עו"ד שילווה את הפרויקט. חשוב לוודא שעורך הדין שתבחרו כבר ליווה בעבר פרויקטים מסוג זה.
אז איך נראית הצעה לפרויקט התחדשות עירונית?
קודם כל בקשו תמיד הצעה בכתב אשר הוכנה ספציפית לפרויקט שלכם, אל תסתפקו בהצעות כלליות שבעל פה. ההצעה צריכה לכלול פרטים הרלוונטיים לפרויקט שלכם, לדוגמה: מספר הקומות והדירות המתוכננות בבניין החדש, מהן ההרחבות המוצעות לכל דירה, כיצד ימוקמו דירות הבעלים בבניין החדש, מהן הערבויות המוצעות לדיירים, עקרי מפרט טכני מוצע לבניין ולדירות וכו'...
כוכב נולד – סינון הצעות ובחירת יזם לפרויקט
השלב הרביעי הוא שלב סינון ההצעות, ישנן מספר דרכים לבצע את הסינון בין ההצעות השונות. המרכזית מבניהן היא קיום רצף פגישות בין חברי הנציגות לבין היזמים שהגישו עבורכם את ההצעות הטובות והנכונות ביותר עד כה. בצורה זו אתם מראיינים מספר מצומצם של יזמים אשר עברו את המסננים שהגדרתם בתחילת הדרך ובוחרים מתוכם את היזם שיקדם ויבצע עבורכם את הפרויקט. מומלץ להיות מאוד ממוקדים ולא לסטות מהחלטות ועקרונות שקיבלתם במהלך התהליך על מנת לשמור על תהליך יעיל ומהיר ככל הניתן.
